十年三换物业 三湘世纪花城走出物业管理业主自治之路

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十年三换物业 三湘世纪花城走出物业管理业主自治之路

帖子  ???? 于 周五 四月 01, 2011 12:22 am

【新民网·独家报道】收费打闷包、管理不到位……这些物业管理中最普遍的问题,一度也“折磨”着10年前入住杨浦区五角场300街坊的三湘世纪花城的近千户业主们。

  然而,在5年多前小区成立的第一届业委会牵头下,三湘世纪花城两次公开招标连换三个物业、开设物业业委会共管的专用银行账户、将小区公共收益账目每季度“阳光下”公示,甚至率先探索物业管理从包干制向酬金制过渡等“大手笔”,走出了一条物业管理中业主自治之路。

  一换双管家:从两个物业共管走向统一管理

  “2001年,我成为第一批入住小区的业主。”家住三湘世纪花城25号的业主杨阿姨说,刚搬进来不久,她就发现,小区有两个物业公司管理,“一个物业管理商务楼,一个物业管理住宅区。”

  但杨阿姨等业主很快发现,“两个管家”的管理模式,不仅没给业主提供更好的服务,反而增加了不少麻烦,“最大的问题就是,它(物业)要收的费,一个都不少,但收费了以后,钱用到哪里、怎么用,业主都不知道。”

  更让业主们不满的是,一旦在物业管理中出现问题,往往就找不到物业公司的人,“非常不方便。”

  “不仅把收的停车费、广告费,都‘打闷包’,连小区里的绿化都外包出去,基础设施做得很差。”家住53号楼的赵阿姨则这样告诉记者。

  “沟通不畅”、“收费不透明”、“管理不到位”……随着入住时间的增加,两个“管家”产生的弊端日益显现,业主和物业间的矛盾也愈加尖锐,更换物业的需求迫在眉睫。

  2005年10月10日,三湘世纪花城第一届业委会正式备案。随即,业委会马上启动了物业招投标程序,宣布通过公开招标,选聘新物业。

  2006年1月14日,招标结果公布:两个“管家”之一、隶属于开发商的三湘物业管理公司,凭借着“与开发商沟通便利”、“按实结算部分物业费”、“提供四级标准的综合管理服务”等数项承诺优势,最终夺标。

  至此,三湘世纪花城两个“管家”共管的局面正式结束,“5年后,我还是觉得,统一由一个物业公司管理小区,是我们这届业委会最大的成绩。”金鑫,三湘世纪花城首任业委会主任,这样告诉记者。

  二换老物业:弃开发商物业选第三方物业管理

  2007年10月10日,亦即三湘世纪花城第一届业委会正式备案两年后,一份名为《关于300街坊三湘世纪花城<物业服务合同>履约情况》的文件,由业委会14名委员签名一致后通过,并递交业主大会讨论;而此时,距离三湘物业与业委会签订的合同到期只有3个时间。

  “21个月的履约情况,让我们感觉,物业履约度太差。”在金鑫提供的原始材料中,新民网记者看到,物业公司的履约情况被制作成了表格,分列了12项将物业承诺的合同内容与兑现情况作了对比,还附上专门的法规条款对履约情况进行注解,最后得出的结论是“管理服务不达标、隐藏部分公共收益,履约度差。”

  金鑫告诉记者,这份材料随即由业委会挨家挨户发放给每个业主,更换物业,又一次成了当务之急;而这一次,他们有了更为坚强的“武器”,“《物权法》、新《物业管理条例》,都是当年10月1日正式开始实施。”金鑫说,其中不仅明确赋予了业主有选聘和解聘物业服务企业的决定权,亦将对业主表决人数的要求,从过去的2/3,降到面积与人数分别1/2的“双多数”,“这样一来,占有22.5%产权的开发商的票数,很难再对业主表决产生影响。”

  随即,业委会组织召开业主代表大会,顺利通过了向小区全体业主实名制征询重新选聘物业意见的程序,并以超过半数通过“竞聘企业将排除三湘物业”。

  12月18日,通过议标方式,上海万亚物业管理有限公司成为三湘世纪花城选聘的第三任“管家”,并与业委会签订了物业服务合同。

  “合同中,我们对以后的管理,留了‘伏笔’。”指着2007年签订的这份合同,金鑫说,其中特别约定了这样的条款,“在确保现有物业收费和服务标准的原则下,力求探索适合物业各项收费实施在阳光下管理的模式。”而这一模式,很快就逐步开始试行。

  三换包干制:探索从部分酬金转为定额酬金制

  按照合同约定,万亚物业正式进驻三湘世纪花城,应该是2008年1月13日,但在此之前,针对公共收益打闷包、物业承诺不到位等前两届物业管理中矛盾最为尖锐的问题,小区业委会决定探索新的“业主自治”模式:物业不仅要为自己的承诺交纳履约保证金、与业委会共同管理小区公共收益账户,还将从部分包干制、部分按实结算,向全部酬金制逐步过渡。

  正是在这样的模式下,2007年12月8日,万亚物业开设了物业和业委会共同管理的专用银行账户,随即将事先约定的10万元履约保证金打入该账户,“小区的全部收入必须要先进入该账户,由物业、业委会双方盖印后,才能流转各项资金。”物业经理陈福荣告诉新民网记者,这一管理模式下,他“最多只能在紧急情况下动用100元钱”,连小区里买一根50元的横幅、拉一条120元的铁丝,都要向业委会财务管理小组报批。

  与此同时,小区停车费、广告费等原先被质疑最多的“打闷包”费用,也逐步走向“阳光”,“每个季度我们都会公布账目,以确保各项收费在阳光下管理,确保全体业主所有的公益性收益阳光化操作。”新民网记者在业委会办公室看到,厚厚一叠“物业公共收益表”、“当月物业费实收/实付明细”中,各项金额结算甚至精确到分,连4元的银行利息也会特别标注、记录。

  不仅如此,在先期约定管理费、保安费采取包干制、保洁、绿化等费用采取预收,按实结算的部分酬金制基础上,2010年9月,业委会又在《小区物业续(选)聘征询方案》中提出,对物业实行“定额酬金制”。

  “‘包干制’极易带来降低服务水平、流失维修费用等问题,‘定额酬金制’却能在不降低小区现有服务现状的情况下,通过科学合理的计算、固定物业服务企业的服务利润,一定程度上降低全体业主的物业费。”金鑫说,前3年的“部分酬金制”,已经让业主们感受到了真切的利益,也因此,“定额酬金制”的方案顺利得到通过。

  “酬金制真正体现业主自行管理,小区事务的处理上再没有中间环节。”曾经服务过多个小区的物业经理陈福荣亦表示,定额酬金制亦是小区物业响应和认同的,“明确了分工和管理权,和业主之间的矛盾反而小了。”

  一次次公开招标改换物业,一步步探索业主自治新模式,在业委会主任金鑫看来,初衷其实很简单,“就是想,怎么逐渐挤干物业管理这条‘毛巾’的水分,保障全体业主的共同利益。”

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